ACCONTO IMU 2014 E DICHIARAZIONE IMU

 Anche per il 2014 è dovuta l’Imu con riferimento agli immobili (fabbricati, terreni agricoli ed aree edificabili) ubicati in ciascun Comune; la nuova Iuc, operativa da quest’anno, ha infatti confermato l’Imu, affiancandola ai due nuovi tributi:

• la Tasi (una sorta di maggiorazione Imu le cui regole oggi non sono del tutto chiare),
• la Tari (l’imposta sui rifiuti, riscossa direttamente dal Comune o da altri enti incaricati).

In questo contributo ci limiteremo a ricordare le principali regole applicative Imu, in attesa che vengano definite le modalità per il versamento della Tasi, anche al fine di dar conto anche delle novità introdotte dal 2014.

L’imposta è dovuta per anni solari proporzionalmente alla quota di possesso e ai mesi dell’anno nei quali si è protratto tale possesso (a tal fine, il mese durante il quale il possesso si è protratto per almeno quindici giorni è computato per intero).

Versamenti

Dallo scorso anno, l’imposta viene integralmente versata a favore del Comune, mentre nei confronti dell’Erario sarà riservata la sola l’imposta dei fabbricati di categoria catastale D, applicando l’aliquota d’imposta dello 0,76% (il Comune, eventualmente, può stabilire a suo favore, una maggiorazione sino allo 0,3%).

Il D.L. n.35/13 ha definito a regime le modalità per il calcolo dell’imposta:

È consentito (anche se sconsigliato, viste le numerose modifiche che riguardano tale tributo) il versamento in unica soluzione entro il 16 giugno 2014.

Il versamento può essere effettuato tramite apposito bollettino, ovvero tramite il modello F24, con utilizzo degli specifici codici tributo approvati dalla R.M. n.35/E/12:

L’utilizzo del modello F24 consente la compensazione del tributo dovuto con altri crediti vantati dal contribuente; è possibile riservarsi una quota di credito per versare l’Imu anche nel caso in cui il contribuente intenda presentare il modello 730.

Aliquote

Le aliquote, come detto, sono deliberate dal Comune, comunque entro certi limiti:

• l’aliquota di base dell’imposta è pari allo 0,76%. I Comuni possono agire su tale aliquota modificandola in aumento o in diminuzione sino a 0,3 punti percentuali (quindi il range dell’aliquota ordinaria sarà compreso tra 0,46 e 1,06%);
• per l’abitazione principale e le relative pertinenze è prevista l’esenzione. Detti immobili saranno soggetti alla sola Tasi;
• anche i fabbricati rurali strumentali (stalle, depositi attrezzi, serre, ecc.) sono esenti da Imu e pagano solo la Tasi. I fabbricati rurali abitativi seguono le regole degli altri fabbricati (quindi se sono abitazioni principali, sono comunque esenti, seppur con gli specifici vincoli previsti per tali immobili);
• infine i Comuni posso differenziare l’aliquota per agevolare situazioni meritevoli. Questi aspetti vanno verificati nei regolamenti comunali.

I soggetti passivi

Sono soggetti passivi Imu i possessori di qualunque immobile, e in particolare:

• il proprietario di immobili (solo se in piena proprietà, ossia per la quota non gravata da usufrutto);
• l’usufruttuario (nel qual caso il titolare della nuda proprietà non deve versare nulla a titolo di Imu);
• il titolare del diritto d’uso;
• il titolare del diritto di abitazione: nel caso di decesso di uno dei due coniugi, con riferimento alla casa coniugale, pagherà Imu il coniuge superstite. Con riferimento agli altri immobili di proprietà del defunto pagherà l’imposta ciascuno degli eredi in ragione delle proprie quote di spettanza;
• il titolare del diritto di enfiteusi;
• il titolare del diritto di superficie;
• il concessionario di aree demaniali;
• nel caso di immobile utilizzato in forza di contratto di leasing il soggetto passivo è l’utilizzatore sin dalla data di stipula del contratto (anche per l’immobile in corso di costruzione);
• il coniuge assegnatario della casa coniugale in seguito a provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio (quindi il coniuge non assegnatario, da quando perde il diritto a utilizzare l’immobile, non deve versare l’Imu).

Al contrario, non sono tenuti ad effettuare alcun versamento:

• il nudo proprietario (ossia quando sull’immobile è presente un usufrutto);
• l’inquilino dell’immobile (l’imposta viene versata dal titolare dell’appartamento);
• la società di leasing concedente (paga l’utilizzatore);
• il comodatario (paga il comodante in quanto titolare dell’immobile);
• l’affittuario dell’azienda se l’azienda comprende un immobile (il versamento compete al proprietario dell’azienda che l’ha concessa in affitto).

Gli immobili interessati

L’Imu si deve versare con riferimento agli immobili posseduti sul territorio di ciascun Comune.

– Fabbricati

Ad esclusione dei fabbricati di categoria catastale D privi di rendita (per i quali si utilizzano i valori contabili), per tutti gli altri fabbricati si farà riferimento alle rendite risultanti in catasto, vigenti al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutate del 5%, alle quali applicare specifici moltiplicatori.

È prevista inoltre una riduzione del 50% della base imponibile per i fabbricati inagibili ed inabitabili nonché per gli immobili vincolati ai sensi dell’art.10 D.Lgs. n.42/04.

– Terreni agricoli

Per i terreni agricoli la base imponibile è costituita dal reddito dominicale risultante in catasto, vigente al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutato del 25% a cui applicare un moltiplicatore differenziato in base al soggetto possessore. Il moltiplicatore Imu base per i terreni è 135 mentre per i terreni agricoli, nonché per quelli non coltivati, posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola il moltiplicatore è pari a 75 (moltiplicatore ridotto a partire dal 2014).

A favore dei coltivatori diretti e degli imprenditori agricoli principali iscritti nella previdenza agricola è prevista anche una riduzione per scaglioni:

• franchigia sino ad € 6.000 di valore imponibile;
• riduzione 70% dell’imposta gravante sulla parte di valore eccedente € 6.000 e fino ad € 15.500;
• riduzione 50% dell’imposta gravante sulla parte di valore eccedente € 15.500 e fino ad € 25.500;
• riduzione 25% dell’imposta gravante sulla parte di valore eccedente € 25.500 e fino ad € 32.000.

– Aree edificabili

Per le aree edificabili si continua ad utilizzare il valore venale in comune commercio. Si ricorda comunque che molti Comuni individuano dei valori di riferimento ai quali il contribuente può adeguarsi e quindi evitare contestazioni future.

Per i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali è confermata la finzione di non edificabilità delle aree: se tali soggetti coltivano il terreno pagheranno in ogni caso l’Imu come fosse un terreno agricolo (quindi sul reddito dominicale e non sul valore venale), anche se gli strumenti urbanistici, PRG o altro, lo qualificano suscettibile di utilizzazione edificatoria.

In caso di utilizzazione edificatoria dell’area (costruzione di nuovo edificio), di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero, ristrutturazione e risanamento conservativo tale immobile dovrà considerarsi ai fini fiscali area edificabile e la base imponibile sarà costituita dal valore venale.

Dichiarazione Imu

La dichiarazione Imu va resa al Comune entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell’imposta; qualora nulla sia variato, non è dovuta alcuna comunicazione al Comune.

Si ricorda comunque che sono moltissime le fattispecie di esonero dall’obbligo di presentazione della dichiarazione: si pensi, in particolare, al fatto che i trasferimenti immobiliari sono in generale esonerati in quanto le informazioni sono recepite dal Comune attraverso l’atto di voltura che il notaio inoltra alla conservatoria dei registri immobiliari. Per un dettagliata analisi dei casi di esonero si vedano le istruzioni al modello di variazione.

Quando il Comune concede una agevolazione (es. aliquote ridotte per alcune situazioni o assimilazioni per suo gratuito), per beneficiarne normalmente viene richiesto di presentare una specifica comunicazione: in questi casi sarà necessario verificare attentamente il regolamento Imu dell’Ente in questione.

La dichiarazione Imu deve essere resa su apposito modello ministeriale.

Lo studio rimane a disposizione per eventuali ulteriori chiarimenti.