La ripartizione delle spese costituisce uno dei motivi di maggiori conflitti tra amministratore e condomini e viene trattata dal codice civile agli articoli 1123, 1124, 1125, 1126.
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. L’articolo 1123 stabilisce addirittura tre diversi criteri di ripartizione : – riparto in misura proporzionale al valore delle singole proprietà, in base cioè alle quote millesimali.– riparto in misura proporzionale all’uso potenziale, allorché le cose comuni sono destinate a servire i condomini in misura diversa.– riparto in base alla destinazione esclusiva, quando cioè un edificio abbia più scale o cortili, opere o impianti destinati a servire solo una parte dell’intero fabbricato, le spese relative sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.Essendo comproprietari delle parti comuni, i singoli condomini non possono esimersi dal pagare le relative spese rinunziando al diritto di comproprietà sulle parti comuni.L’articolo 1124, che riguarda la manutenzione delle scale, l’articolo 1125 per i solai, e l’articolo 1126 per i lastrici solari di uso esclusivo prevedono un criterio misto, tenendo conto sia del valore millesimale sia dell’uso.Due sono i metodi per operare la ripartizione delle spese:Preventivo – L’amministratore provvede a calcolare la quota annua a carico di ciascun condomino, in base appunto al preventivo approvato dall’assemblea.Consuntivo mensile – L’amministratore effettua la ripartizione mensilmente in base alle spese effettuate le varie quote varieranno perciò ogni mese.I due metodi in effetti si equivalgono, in quanto le quote riscosse sono da considerarsi come acconti versati e comunque si deve effettuare a fine esercizio la redazione del rendiconto consuntivo.Le problematiche aumentano se alcune unita’ immobiliari sono date in locazione: vale infatti il principio che l’inquilino e’ tenuto a provvedere alle spese relative alla manutenzione ordinaria ed agli oneri accessori (elencati nella legge 392/1978).Sono infatti interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo.Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.Queste disposizioni non si applicano invece ove i servizi accessori al contratto di locazione forniti siano per loro particolare natura e caratteristiche riferibili a specifica attività imprenditoriale del locatore e configurino oggetto di un autonomo contratto di prestazione dei servizi stessi.Ma al di là di tutto rimane inconfutabile il fatto che soltanto il proprietario è responsabile nei confronti del condominio per le quote non versate dall’inquilino; ne deriva da ciò che l’amministratore deve proporre il relativo decreto ingiuntivo (art.63 delle disposizioni di attuazione) solo ed unicamente nei confronti del proprietario, che potrà sempre rivalersi nei confronti del conduttore. Dott. Giulio Benedetti – Studio Benedetti Dottori CommercialistiStudio Benedetti, Viale Piceno 6, Milano
