Per l’acquisto di immobili residenziali è detraibile il 50 per cento dell’Iva ai fini delle imposte sui redditi: di seguito i presupposti soggettivi ed oggettivi dell’agevolazione fiscale, introdotta dalla Legge di Stabilità 2016 (Legge 208/2015 art.1 comma 56). In particolare la norma sancisce che è detraibilile ai fini IRPEF il 50% dell’IVA su acquisti di immobili residenziali da parte di persone fisiche tra il 1°gennaio 2016 ed il 31 dicembre 2016.
4.1 Soggetti interessati
La cessione deve essere effettuata da un’impresa costruttrice:
- che applichi l’IVA all’atto di trasferimento;
- che abbia effettivamente costruito l’immobile oggetto di trasferimento (si considera tale anche l’impresa che ha “realizzato” l’immobile non direttamente, ma appaltando la costruzione ad un’altra impresa)
Lo studio manifesta perplessità in merito all’affermazione dell’Agenzia delle entrate – durante il Telefisco – in merito all’esclusione dell’agevolazione nel caso in cui l’impresa cedente sia da cosiderarsi impresa di “ripristino” o c.d. “ristrutturatrice”, cioè l’impresa che acquista un fabbricato ed esegue o fa eseguire sullo stesso gli interventi edilizi.
Gli acquirenti ammessi all’agevolazione sono esclusivamente le persone fisiche.
4.2 Presupposti oggettivi
L’agevolazione è concessa in relazione all’acquisto di nuovi immobili a destinazione residenziale di classe energetica A o B, ossia immobili per i quali non sia intervenuto un acquisto intermedio.
L’immobile può essere anche di lusso – il beneficio può essere ancora maggiore in quanto l’Iva applicabile è del 22% – e non adibito ad abitazione principale. L’agevolazione vale, dunque, per esempio anche per le seconde case o per gli immobili concessi in locazione.
Il vincolo della destinazione residenziale dell’unità immobiliare porta ad escludere dalla detrazione gli immobili appartenenti alla categoria catastale A10.
L’agevolazione è concessa anche in relazione all’acquisto di pertinenze – che può avvenire anche separatamente dall’acquisto dell’immobile principale ma entro il 31/12/2016 – purchè il vincolo pertinenziale risulti nell’atto di acquisto. Il requisito relativo alla classe energetica deve essere verificato con riferimento al bene principale.
4.3 Calcolo della detrazione
Il beneficio segue il principio di cassa, per cui è detraibile ai fini IRPEF il 50% dell’IVA versata entro il 31/12/2016. Non sono agevolabili quindi gli acconti eventualmente versati nel 2015, anche se il rogito risulta stipulato nell’anno 2016.
La detrazione spetta fino a concorrenza dell’imposta lorda e sarà utilizzabile in dieci quote annuali di pari importo. Sembra che l’Iva debba essere corrisposta dal medesimo soggetto che effettua l’acquisto ma si attendono chiarimenti in merito da parte dell’Agenzia.
