IL TRATTAMENTO DELL’IMMOBILE DEL PROFESSIONISTA AI FINI REDDITUALI

La carenza di specifiche disposizioni che regolano taluni aspetti della determinazione del reddito di lavoro autonomo determina l’insorgere di molti problemi che non trovano una immediata soluzione.

Tra questi, certamente, si può annoverare l’intricata gestione dei costi relativi agli immobili dei professionisti, sia per la deduzione del costo di acquisto sia per la deduzione delle spese di manutenzione e riparazione.

La nozione di immobile strumentale

Diversamente dalle imprese, la norma non fornisce una definizione di immobile strumentale per il lavoratore autonomo; tuttavia, comprendere il concetto può risultare importante, non solo per la deduzione del costo, ma anche per la gestione fiscale di un’eventuale plusvalenza derivante dalla cessione dell’immobile medesimo.

Dove non arriva la norma di legge arriva la prassi ufficiale dell’Agenzia delle entrate, in particolare con la risoluzione n. 13/E/2010.

Sulla base di tale documento è possibile affermare che, ai fini della determinazione del reddito di lavoro autonomo, un immobile si considera strumentale solo quando è utilizzato direttamente per l’esercizio esclusivo dell’attività artistica e/o professionale. Non rileva, invece, il fatto che nel rogito il soggetto abbia indicato di intervenire come titolare di partita Iva, ovvero con il solo codice fiscale.

Pertanto, un fabbricato acquistato prima dell’apertura della partita Iva che fosse utilizzato in modo diretto ed esclusivo per lo svolgimento dell’attività, dovrà essere considerato come strumentale.

Diversamente, si considererà come bene appartenente alla sfera privata il fabbricato, acquistato anche in costanza di esercizio dell’attività, utilizzato anche per finalità differenti da quella dello svolgimento dell’attività (e ciò, come noto, potrebbe determinare problemi di “autoconsumo” ai fini Iva e ai fini delle imposte dirette).

La deduzione del costo di acquisto

Nel reddito professionale, le regole di deduzione degli ammortamenti o dei canoni di leasing di un fabbricato sono diversamente regolate in relazione al momento di acquisto (o di sottoscrizione del contratto di locazione finanziaria) del bene stesso, con una situazione che risulta sempre difficoltosa da ricordare.

Per facilitare la comprensione, si può ricorrere alle tabelle che seguono, distinguendo il caso di utilizzo esclusivo per lo svolgimento dell’attività, da quello dell’utilizzo promiscuo (ossia l’immobile adibito tanto ad abitazione quanto all’attività professionale).

Le spese di ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione

Oltre alla difficoltà sopra espressa in merito alla deduzione del costo di acquisizione degli immobili, ulteriori problemi insorgono in merito alle spese sostenute per la manutenzione dei medesimi.

Innanzitutto, al fine di chiarire i termini più oltre utilizzati, dobbiamo affermare che:

• le spese non incrementative sono quelle che per loro natura non sarebbero imputabili a incremento del costo dei beni cui si riferiscono;
• le spese incrementative sono quelle che – incidendo sugli elementi strutturali – determinano un significativo incremento della capacità produttiva o della vita utile del bene.

Anche in tal caso, può essere utile ricorrere a una schematizzazione con l’ausilio di una tabella.

La cessione del contratto di leasing

Da sempre si è dubitato, in dottrina, in merito alla rilevanza fiscale del provento derivante dalla cessione del contratto di leasing nell’ambito del lavoro autonomo.

L’articolo 54, comma 1-quater, Tuir, stabilisce che concorrono a formare il reddito di lavoro autonomo i corrispettivi percepiti a seguito di cessione della clientela o di elementi immateriali, comunque riferibili all’attività artistica o professionale.

Tale disposizione è stata introdotta nel 2006 e la Relazione illustrativa che ha accompagnato il testo di legge precisava che, con tale norma, si prevede la tassazione della fattispecie di cessione della clientela e di altri elementi immateriali, comunque riferibili all’attività artistica o professionale (ad esempio, cessione del marchio, assunzione di obbligo di non effettuare attività in concorrenza nella medesima zona, eccetera).

Secondo l’Agenzia delle entrate (risposta a interpello n. 209/E/2020), il Legislatore ha inteso ampliare il novero dei compensi percepiti nell’ambito dell’attività di lavoro autonomo, proponendo una elencazione del tutto esemplificativa e non esaustiva.

L’Agenzia delle entrate sancisce che, con il richiamo agli “elementi immateriali, comunque riferibili all’attività artistica o professionale“, il Legislatore ha inteso annoverare qualsiasi elemento “intangibile” la cui cessione da parte del professionista determina la percezione di un corrispettivo nell’ambito della normale attività professionale.

Ne consegue che nell’articolo 54, comma 1-quater, Tuir, possono essere ricondotti anche i corrispettivi percepiti a seguito della cessione di contratti di leasing, aventi a oggetto beni strumentali, per l’esercizio dell’attività di lavoro autonomo. Infatti, in tal caso, l’importo percepito a fronte del contratto rappresenta il corrispettivo dovuto dal cessionario per subentrare nei diritti e negli obblighi (quali elementi immateriali) derivanti dal contratto esistente.

Per meglio precisare, il corrispettivo derivante dalla cessione di un contratto di leasing relativo a un immobile utilizzato per l’esercizio dell’attività professionale, si configura come cessione di “elementi immateriali“, attratta a tassazione; ove il compenso sia percepito in unica soluzione, lo stesso potrà essere assoggettato a tassazione separata.

Si noti che, diversamente da quanto accade nel reddito di impresa, ciò che viene tassato è il corrispettivo e non la sopravvenienza attiva quantificata secondo le regole dettate dall’articolo 88, Tuir.

Ricordiamo che lo Studio Benedetti Dottori Commercialisti  rimane a disposizione per eventuali ulteriori chiarimenti ed approfondimenti: per qualsiasi necessità contattateci direttamente a mezzo mail.